Por: Ignacio Pérez Luque | perez@ipal.com.pa
Derecho Comercial y Corporativo
Análisis Comparativo
Decreto Ejecutivo 145 de 1 de mayo de 2020 y modificación conforme a Decreto Ejecutivo 314 de 7 de agosto de 2020
Uno de los sectores que más se ha visto afectado durante la pandemia global, ha sido el sector inmobiliario. Numerosos medios de comunicación reportan que dicho sector se ha desplomado hasta un noventa por ciento en lo que va de año, debido a la paralización de sus actividades a causa de la crisis sanitaria y económica mundial. A raíz de esto, el gobierno de la República de Panamá se ha visto obligado a modificar normativa vigente e incluso crear nuevas leyes, a fin de mitigar el impacto causado por el virus en el panorama inmobiliario. Un claro ejemplo de esta innovación legislativa, es el Decreto Ejecutivo 145 de 1 de mayo de 2020 “QUE DICTA MEDIDAS SOBRE LOS ARRENDAMIENTOS, PROCESOS DE LANZAMIENTO Y DESALOJO, Y SE DICTAN OTRAS MEDIDAS”.
El Decreto Ejecutivo 145 de 1 de mayo de 2020, busca regular las relaciones entre arrendadores y arrendatarios durante el período de emergencia nacional, establecido por el gobierno el 13 de marzo de 2020 mediante Decreto de Gabinete. Entre los aspectos más importantes de este Decreto, podemos señalar el “congelamiento” del pago de cánones de arrendamiento, la imposibilidad de desalojo y lanzamiento de arrendatarios durante este período, las sanciones aplicables a quien luego del cese del estado de emergencia, no cumplan con sus obligaciones de pago, entre otros. Sin embargo, a raíz de la evolución de la pandemia durante estos últimos meses y a fin de aclarar ciertos aspectos del Decreto 145, el Gobierno Nacional promulgó un nuevo Decreto, el 314 de 7 de agosto de 2020 “QUE MODIFICA ARTICULOS DEL DECRETO EJECUTIVO 145 DE 1 DE MAYO DE 2020”.
Entre los principales cambios, aclaraciones y modificaciones con respecto al Decreto 145, podemos destacar:
ARTÍCULO 5
Decreto Ejecutivo 145
El artículo 5 del Decreto Ejecutivo 145 establece que mientras dure el Estado de Emergencia Nacional y hasta dos (2) meses posteriores a su cese, el pago de los cánones de arrendamiento, relativos tanto a contratos de arrendamiento habitacionales como comerciales, se encuentra “congelado”.
Después de transcurridos los dos (2) meses, el arrendador puede exigir el pago de lo adeudado, conforme a lo convenido en acuerdos privados entre las partes.
Decreto Ejecutivo 314
El Decreto Ejecutivo 314 modifica dicho artículo, haciendo la distinción con respecto a arrendamientos comerciales. El plazo para exigir, mas no pagar, lo adeudado empieza a transcurrir después de dos (2) meses de la apertura oficial del bloque y actividades económicas que permitan el inicio de operaciones del comercio respectivo.
Si bien dichas obligaciones pueden exigirse, las mismas no son pagaderas sino hasta dos (2) meses después del levantamiento del Estado de Emergencia Nacional.
ARTÍCULO 6
Decreto Ejecutivo 145
El Decreto Ejecutivo 145 establece en su artículo 6, las sanciones aplicables a quien después del cese del estado de emergencia nacional y luego de dos (2) meses posteriores a dicho cese, no cumpla con su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento adeudados.
El mencionado Decreto remite a la Ley 93 de 1973, ley que regula la figura de los arrendamientos en Panamá, y a las sanciones que dicha Ley señala. Estas vienen siendo multas de entre diez (10) a cien (100) balboas, penas arresto de entre treinta (30) a noventa (90) dias, o ambas medidas, dependiendo de la gravedad de la situación.
Decreto Ejecutivo 314
El Decreto Ejecutivo 314 además de reiterar lo ya mencionado, permite al arrendatario la opción de acudir a la justicia ordinaria, en caso de incumplimiento de la mencionada obligación.
ARTÍCULO 7
Decreto Ejecutivo 145
El artículo 7 del Decreto Ejecutivo 145 menciona lo relativo al procedimiento a seguir con respecto al no pago de los cánones de arrendamiento durante el período que dure el Estado de Emergencia Nacional. Las partes, de común acuerdo podrán dirimir los conflictos originados con relación a los cánones de arrendamiento dejados de pagar mediante acuerdos privados.
Dichos acuerdos, deberán ser registrados en la Dirección General de Arrendamientos del MIVI y tendrán una vigencia de dos (2) años contados a partir de su registro.
Decreto Ejecutivo 314
El Decreto Ejecutivo 314 añade al artículo 7 del Decreto Ejecutivo145, la obligación por parte del deudor de aceptar la suscripción de pagarés, letras de cambio o cualquier otro documento negociable acordado por las partes, a fin de garantizar el monto adeudado.
Además, obliga al arrendatario a cancelar el monto del canon de arrendamiento relativo a las cuotas de gastos comunes mensuales, cuando se trate de contratos de arrendamiento concernientes a inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal.
El arrendador podrá recibir el pago o autorizar al arrendatario a depositar dicho monto directamente a la administración del edificio. Los pagos que hace el arrendatario en este sentido, serán restados de la deuda que mantiene con el arrendador.
ARTÍCULO 11
Decreto Ejecutivo 314
El Decreto Ejecutivo 314 otorga la potestad a las autoridades correspondientes, conforme a sus competencias, de ejecutar las acciones tendientes a cumplir lo señalado en el Decreto Ejecutivo 145 y a sancionar a quienes lo incumplan, así como a restituir al arrendatario que haya sido desalojado o lanzado.
Decreto Ejecutivo 145
El Decreto Ejecutivo 145 dejaba este tema a la deriva, al solo señalar a la Dirección General de Arrendamientos del MIVI como la conocedora, tramitadora y quien tiene la potestad de decidir, sobre los conflictos originados entre arrendadores y arrendatarios con respecto a los efectos jurídicos de dicho Decreto.
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