Leyes aplicables a la transferencia de bienes inmuebles

Por: Lizamor César

La transferencia de bienes inmuebles en Panamá está regulada por diversas normas, cuya aplicación varía según el tipo de propiedad: terreno, residencia, local comercial, si la propiedad está incorporada al régimen de propiedad horizontal o si es una vivienda nueva.

A continuación, se resumen las principales normas aplicables:

1. Constitución Política de la República de Panamá

La Constitución garantiza la libre transferencia de bienes, pero impone algunas limitaciones como:

• Los gobiernos extranjeros solo pueden adquirir inmuebles en Panamá para sedes de embajadas.

• Los extranjeros no pueden adquirir tierras ubicadas a menos de 10 kilómetros de las fronteras.

2. Código Civil

El Código Civil establece que los bienes ubicados en Panamá se rigen por las leyes panameñas, independientemente de la nacionalidad de sus propietarios. Asimismo, regula los contratos típicos utilizados para la transferencia de bienes inmuebles, como la compraventa, la donación y la permuta, y dispone la obligación de inscribir dicha transferencia en el Registro Público.

El Código Civil también regula las formalidades que deben cumplir los contratos de transferencia de bienes inmuebles para su inscripción en el Registro Público, incluyendo las características del inmueble (medidas, linderos), salvo que ya se encuentre inscrito, los datos personales del que transfiere la propiedad y del que la adquiere (nombre, apellido, sexo, estado civil, edad, domicilio), el precio, y la obligación de constar en Escritura Pública.

3. Ley 284 de 14 de febrero de 2022 sobre el Régimen de Propiedad Horizontal

Cuando un bien inmueble se encuentra incorporado al Régimen de Propiedad Horizontal, su transferencia debe ajustarse a lo establecido en la Ley 284 de 2022.

Esta ley incluye las siguientes obligaciones que deben cumplirse:

• La presentación del paz y salvo de cuotas de gastos comunes como requisito indispensable para el traspaso del inmueble.

• Limitaciones para la transferencia de bienes anejos, como estacionamientos y depósitos, a terceros que no sean copropietarios dentro del mismo régimen.

• Reglas específicas que deben cumplir los promotores en los contratos de promesa de compraventa y de compraventa, incluyendo:

  • La cantidad de estacionamientos asignados,

  • Las reservas establecidas en el reglamento de copropiedad, y

  • los cargos aplicables en caso de entrega del inmueble antes de la cancelación del precio de venta.

Es fundamental tener presente que el artículo 4 de esta ley prohíbe al reglamento de copropiedad imponer restricciones al derecho de traspasar unidades inmobiliarias. Por tanto, cualquier disposición que condicione la venta a una autorización previa por parte de la administración es contraria a la ley.  Al respecto, debe diferenciarse entre la obligación de notificar previamente a la administración sobre la intención de venta, lo cual es válido, y la exigencia de solicitar autorización, la cual es ilegal.

4. Ley 45 de 31 de octubre de 2007 que dicta normas sobre protección al consumidor y defensa de la competencia, y el Decreto Ejecutivo 46 de 23 de junio de 2009 que la reglamenta

La Ley 45 de 2007, reglamentada por el Decreto Ejecutivo 46 de 2009, establece obligaciones que deben cumplir los proveedores en las promesas de compraventa de bienes inmuebles. Estas disposiciones tienen por objeto proteger al consumidor, entendido como cualquier persona natural o jurídica que adquiere un bien como destinatario final.  De conformidad con esta ley, los contratos promesa de compraventa deben:

• Incluir los términos y condiciones de la garantía de la obra.

• Indicar la fecha de entrega del inmueble, que debe ser específica o, al menos, determinable. No es válido establecer una fecha sujeta a la obtención del permiso de ocupación, ya que se trata de un hecho incierto que depende de terceros y no es determinable en el momento de la firma del contrato.

• Señalar de forma expresa el precio total a pagar y las condiciones bajo las cuales podría haber ajustes de precio, como aumentos por materiales de construcción.

• Evitar cláusulas abusivas que otorguen ventajas desproporcionadas al vendedor. Un ejemplo típico de cláusula abusiva es permitir solo al promotor rescindir el contrato en caso de incumplimiento del comprador, retener los abonos como penalidad, sin otorgar igual derecho al comprador.

• La publicidad relacionada con el proyecto forma parte integral del contrato de compraventa, aunque no esté incluida expresamente en el contrato.

5. Código Fiscal

Salvo algunas excepciones, toda transferencia de bienes inmuebles está sujeta al pago de los siguientes impuestos:

• Impuesto de transferencia de bienes inmuebles (ITBI): 2% sobre el mayor valor entre el precio de venta y el valor catastral; e

• Impuesto sobre la ganancia de capital, el cual puede calcularse a elección del contribuyente como el 3% del precio de venta o el 10% de la ganancia real, que será la diferencia entre el precio de venta y la suma del costo básico del bien y los gastos necesarios para efectuar la transacción.

En la primera venta de vivienda o locales comerciales, siempre que el permiso de construcción haya sido emitido a partir del 1 de enero de 2010, si la venta está dentro del giro ordinario de los negocios, es decir que el vendedor ha vendido más de 10 unidades en el año en curso o el año anterior, se aplican tarifas especiales que van desde el 0.5% al 2.5% para viviendas nuevas o 4.5% para locales comerciales.

Estos impuestos los debe pagar el transmitente una sola vez, previo a la firma de la escritura pública de traspaso del bien inmueble.

No obstante, cuando se trata de una donación de un inmueble entre cónyuges o padres e hijos, no se aplica el ITBI (2%), siempre que se obtenga la Resolución de exoneración emitida por la Dirección General de Ingresos (DGI).

También se debe estar paz y salvo con el impuesto de inmueble.

6. Ley 85 de 2012 que modifica y adiciona artículos al Código de Comercio para establecer la escisión como forma de reorganización empresarial y la reactivación de sociedades cuya disolución haya sido voluntaria

Contempla la posibilidad de traspasar inmuebles de una sociedad comercial a otra, sin que esto se considere un traspaso para efectos fiscales siempre que cuenten con los mismos accionistas o a la sociedad escindida como accionista; salvo que, alguno de los accionistas consienta perder su calidad como tal y, siempre que dicho traspaso sea por igual valor al que tienen los inmuebles en los registros contables de la sociedad escindida.

7. Otras normas

Además de las leyes que regulan la transferencia de bienes inmuebles, antes detalladas, existen otras disposiciones que establecen formalidades adicionales obligatorias para la inscripción del traspaso en el Registro Público. Entre ellas se encuentran:

• Decreto Ejecutivo No. 228 de 15 de diciembre de 2023: establece la obligación de presentar el comprobante del pago previo de cinco balboas (B/.5.00) por finca, correspondiente a la actualización catastral ante la Autoridad Nacional de Administración de Tierras (ANATI).

• Ley 66 de 17 de octubre de 2017: dispone la obligación de desglosar el precio de venta, detallando el valor asignado al terreno y a las mejoras.

• Ley 77 de 28 de diciembre de 2001: exige la presentación del paz y salvo del Instituto de Acueductos y Alcantarillados Nacionales (IDAAN).

• Ley 276 de 30 de diciembre de 2020: establece la obligación de presentar el paz y salvo de la Autoridad de Aseo Urbano y Domiciliario (AAUD).