Por: Ignacio Pérez Luque | perez@ipal.com.pa
Derecho Comercial y Corporativo
El gobierno de la República de Panamá, mediante la Ley No. 179 de 16 de noviembre de 2020, creó e impulsó la figura de arrendamiento financiero, comúnmente conocida como “leasing”, aplicable esta vez a los bienes inmuebles, como una medida para apoyar al sector inmobiliario y a la reactivación económica de dicho sector, como un instrumento que facilite y ayude con la adquisición de bienes inmuebles en el país.
Mediante este tipo de arrendamiento, el arrendatario financiero adquiere el uso y goce de un bien inmueble, a través del pago de alquileres al arrendador financiero, por un período de tiempo definido. Al finalizar dicho período y luego de pagada la totalidad de la suma acordada como precio para la adquisición del bien, con el pago de los arrendamientos, el arrendatario financiero podría entonces, 1) ejecutar la opción de compra sobre el mismo; 2) la devolución del bien arrendado o 3) la continuación del contrato, bajo nuevas condiciones, según se haya pactado.
A día de hoy, bajo la Supervisión de la Superintendencia de Bancos, las entidades bancarias, empresas fiduciarias y empresas financieras, empresas de arrendamiento financiero de bienes muebles, son las autorizadas por la Ley, para ejercer este tipo de negocio y celebrar los respectivos contratos de arrendamiento de bienes inmuebles. Si bien la Ley No. 179 establece los requisitos básicos que debe contener todo contrato de arrendamiento de bienes inmuebles y regula lo referente al mismo, el Decreto Ejecutivo No.8 de 31 de mayo de 2022, establece disposiciones reglamentarias que son aplicables a este tipo particular de contrato.
Algunas de las aclaraciones más relevantes, que establece dicho Decreto, con respecto a lo señalado a la Ley No. 179 sobre los contratos de arrendamiento financiero de bienes inmuebles son las siguientes:
El contrato de arrendamiento financiero de bienes inmuebles surte efectos frente a terceros, desde la fecha de inscripción del inmueble a nombre del arrendador financiero, en el Registro Público.
Si el bien inmueble sujeto al contrato de arrendamiento financiero, va a ser adquirido por un tercero, se deberá aportar una declaración jurada ante notario público y esta deberá ser inscrita en el Registro Público, para que surta efectos frente a terceros.
El contrato de arrendamiento financiero deberá establecer si los desembolsos efectuados serán mediante un solo pago o pagos parciales. En el caso de que sean parciales, el contrato deberá establecer las condiciones que serán aplicables a los mismos, tales como pago de interés, comisiones, cargos y similares.
La declaración de mejoras sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento podrá efectuarse por el arrendatario financiero, con el consentimiento expreso del arrendador y el mismo deberá insertarse en la Escritura Pública en la que se declaran dichas mejoras.
Con respecto a otros puntos de interés, contemplados en el mencionado Decreto Ejecutivo, sobre la figura de arrendamiento financiero de bienes inmuebles, podemos destacar los siguientes.
1. Los contratos de arrendamiento financiero de bienes inmuebles, que recaigan sobre bienes que estén previamente gravados o sujetos a limitaciones de dominio, y en donde no haya consentimiento expreso y por escrito del titular de dicho gravamen, serán nulos. Dicho consentimiento, en caso de otorgarse, deberá ser insertado en la Escritura Pública mediante la cual se constituye el contrato.
2.Terceras personas podrán transferir bienes inmuebles a favor de fiduciarias, a título fiduciario, para que ésta los arriende bajo la figura de arrendamiento financiero, sujeto a los términos y condiciones señalados en el respectivo contrato de fideicomiso. Los beneficios fiscales, respecto a los cánones de arrendamiento cobrados por la fiduciaria, recaerán sobre la renta generada por el fideicomiso.
Es importante destacar, que la fiduciaria solo es solidariamente responsable con los fideicomitentes, por las sumas que estos pagarán en cumplimiento de sus obligaciones fiscales. Por lo tanto, solamente responderá por las obligaciones fiscales de los fideicomitentes, con el patrimonio que haya sido fideicomitido de manera solidaria, nunca respondiendo con respecto a dicha responsabilidad, con los bienes que ésta administre.
3. Estarán exentos de ITBMS, los alquileres pagados bajo un contrato de arrendamiento financiero de bienes inmuebles, hasta el 17 de noviembre de 2025.
4. Estarán exentas de la retención del Fondo Especial de Compensación de Intereses (FECI), durante los primeros 10 años de la operación, las operaciones de arrendamiento de bienes inmuebles que tengan por objeto la adquisición de bienes inmuebles destinados a fines distintos a fines agropecuarios, vivienda principal, de entidades sin fines de lucro y del sector público. Las operaciones de arrendamiento financiero que tengan por objeto financiar la construcción y desarrollo de proyectos inmobiliarios no estarán exentas de dicha retención.
5. El Ministerio de Comercio e Industrias, a través de la Dirección General de Empresas Financieras, requerirá a las empresas financieras que deseen dedicarse al arrendamiento financiero de bienes inmuebles, que incrementen su capital mínimo, neto de pérdidas, a setecientos cincuenta mil balboas (B/. 750,000.00), en vez de los a quinientos mil balboas (B/. 500,000.00), que se exige de capital para dichas empresas, normalmente.
6. En caso de detectarse el ejercicio ilegal de la actividad de arrendamiento financiero de bienes inmuebles, el Ministerio de Comercio e Industrias, a través de la Dirección General de Empresas Financieras, tomará el control de la empresa o iniciará un proceso de liquidación forzosa de sus actividades y solicitará la cancelación del Aviso de Operación de dicha empresa a la Dirección General de Comercio Interior. Dicha cancelación, sin embargo, no implicará la cancelación de la autorización a dicha empresa, para realizar actividades propias y relacionadas a las empresas financieras.
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