Por: Ignacio Pérez Luque | perez@ipal.com.pa
Derecho Comercial y Corporativo
El sector inmobiliario es, ineludiblemente, una de las ramas de la economía nacional que más impacto ha sufrido, producto del surgimiento de la pandemia por el COVID-19. Numerosos factores, la reanudación tardía del bloque que abarca esta actividad, el desempleo, los elevados precios de las unidades inmobiliarias, entre otros, han convergido para dar como resultado una caída del sector en sus numerosas modalidades. Ante la alta oferta y la poca demanda para la obtención de viviendas y con la finalidad de crear vías alternas para el alivio financiero de esta área de nuestro panorama económico nacional, el ejecutivo sancionó la Ley 179 de 16 de noviembre de 2020 “Que regula el arrendamiento financiero de bienes inmuebles y dicta otras disposiciones”.
El arrendamiento financiero o “leasing”, como comúnmente se conoce, es una figura que consiste en la adquisición, por parte de una entidad financiera, de un bien a nombre propio, para posteriormente arrendarlo a mediano o largo plazo al usuario solicitante. Finalizado el período de arriendo, el usuario decide si compra el bien, si renueva el contrato o, por el contrario, se lo devuelve a la entidad financiera. El arrendamiento financiero, a lo largo de los años, se ha observado en la adquisición de bienes muebles, como por ejemplo automóviles, siendo novedosa la aplicabilidad del mismo, para la adquisición de bienes inmuebles.
La Ley 179 de 2020, establece un marco regulatorio mediante el cual se rige lo relativo a esta actividad. La misma, atribuye competencia a la Superintendencia de Bancos, como ente regulador de todas aquellas empresas que ejerzan el negocio de arrendamiento financiero de bienes inmuebles. La Junta Directiva de la Superintendencia de Bancos fijará los criterios y reglas a seguir en materia de clasificación de activos de riesgo, reservas de cobertura y procedimientos con respecto a la contabilidad de dichas empresas.
En cuanto al alcance del arrendamiento financiero de bienes inmuebles, la Ley señala que:
Pueden ser objeto tanto bienes presentes como bienes futuros.
Puede recaer sobre viviendas, locales comerciales o industriales, incluyendo galeras y espacios de oficinas.
La adquisición del bien inmueble le incumbe al arrendador financiero, sin embargo la selección del mismo corresponde al arrendatario financiero.
Se deberá establecer el máximo de precio a pagar por la adquisición del bien, el cual dependerá del precio de compra para la adquisición del bien o el avalúo técnico de referencia de ventas similares en el proyecto.
Los alquileres serán calculados tomando en consideración la amortización de todo o de parte sustancial del precio de compra del inmueble y los costos financieros asociados a la administración del mismo.
La Ley, sin embargo, señala una excepción al establecer que aquellos bienes inmuebles previamente gravados o sobre los cuales exista una limitación al dominio, salvo previa autorización por parte del acreedor o titular del gravamen, no podrán ser objeto de contrato de arrendamiento financiero de bien inmueble.
Efectos Fiscales
Pagos
Los intereses y alquileres pagados durante el arrendamiento financiero del bien inmueble, serán renta gravable para el arrendador financiero.
En los contratos de leasing inmobiliario, el arrendatario financiero será responsable del pago de cualquier impuesto, tasa, gravamen, contribución, multas sanciones, infracciones o penalizaciones sobre el bien inmueble objeto del contrato o que deban pagarse en razón de su uso o tenencia. Además, éste será responsable por la conservación y mantenimiento de bien inmueble incluyendo el pago de cuotas de mantenimiento, cuando apliquen.
Todo bien inmueble que al finalizar el contrato de leasing inmobiliario sea traspasado al arrendatario financiero, estará sujeto al pago del Impuesto de Transferencia de Bien Inmueble (ITBI). Para tal efecto, se considerarán como viviendas y locales comerciales nuevos, aquellos inmuebles cuya compraventa se perfeccione una vez concluyan la primera operación de leasing inmobiliario y el arrendatario financiero inicial, ejerza la opción de compra. También pagará ITBI, el traspaso a favor de un tercero por instrucción del arrendatario, al finalizar el contrato.
Las operaciones que tengan por objeto financiar la adquisición de bienes inmuebles destinados a fines agropecuarios, de vivienda principal, de entidades sin fines de lucro y del sector público, estarán exentas de la aplicación de la retención prevista en la Ley 4 de 1994 sobre intereses preferenciales para el sector agropecuario y sus reglamentaciones, únicamente durante los 10 primeros años de la operación.
Exenciones
Los intereses y la porción de los alquileres correspondientes a intereses, que se paguen por razón de leasing inmobiliario, podrán deducirse, siempre y cuando el arrendatario financiero y contribuyente, persona natural o jurídica, sea el deudor solidario de la obligación garantizada y el monto anual a deducir no exceda de US$15,000.00.
Si el precio de la unidad inmobiliaria fuese inferior a US$200,000.00, podrá deducirse hasta el 10% del componente de capital vinculado al alquiler mensual, durante los primeros 5 años desde que se perfecciona el contrato de leasing inmobiliario.
Se reputarán deducibles los gastos en que incurra el arrendador financiero, al tenor del contrato, en concepto de impensas del bien objeto de éste, primas de los contratos de seguro que amparen dicho bien y demás gastos normales incurridas en la utilización y preservación del bien.
Los alquileres pagados bajo un contrato de leasing inmobiliario, no serán gravados con el ITBMS por un período de 5 años, a partir de la entrada en vigencia de la Ley.
Cuando el arrendatario financiero transfiera al arrendador financiero, el bien, para que este a su vez se lo arriende bajo una operación de leasing inmobiliario, no se generará ITBI, ni al momento del traspaso del bien al arrendador, ni al finalizar el leasing inmobiliario, al momento de su traspaso al arrendatario.
Finalizado el contrato de arrendamiento financiero de bienes inmuebles, todo bien que sea traspasado al arrendatario financiero o al beneficiario que este haya designado con fines de sucesión, no está sujeto al ITBI.
Cuando el arrendatario financiero transfiera al arrendador financiero el bien, para que este a su vez lo arriende bajo una operación de arrendamiento financiero de bienes inmuebles, no debe generarse ITBI, ni al momento del traspaso del bien a favor del arrendador, ni al finalizar el arrendamiento financiero de bienes inmuebles, al momento de su traspaso a favor del arrendatario.
Las operaciones que tengan por objeto financiar la construcción o desarrollo de proyectos inmobiliarios no estarán exentas de la aplicación de la retención prevista en la Ley 4 de 1994 sobre intereses preferenciales al sector agropecuario y sus reglamentaciones.
Los arrendamientos financieros de bienes inmuebles o fideicomisos en garantía que recaigan sobre bienes ubicados en el Conjunto Monumental Histórico del Casco Antiguo de la Ciudad de Panamá, gozarán de los beneficios previstos en la Ley 136 de 2013 y su reglamentación, para los préstamos hipotecarios preferenciales para la rehabilitación y puesta en valor del Conjunto Monumental Histórico del Casco Antiguo. Igualmente, los beneficios asociados al régimen de interés preferenciales generados por la Ley 3 de 1985, modificada mediante la Ley 94 de 2019, se aplicarán a este tipo de operaciones.
Personas Jurídicas Autorizadas
Podrán ejercer el negocio de arrendamiento financiero de bienes inmuebles:
Los bancos
Las empresas fiduciarias
Las personas jurídicas autorizadas por la Superintendencia de Bancos de Panamá.
Las empresas que a la entrada en vigencia de la Ley, se encuentren autorizadas por la Dirección de Empresas Financieras del MICI para ejercer el negocio de arrendamiento financiero, siempre que obtengan la autorización para esta actividad cumpliendo con las condiciones de la Ley.
A fin de solicitar a la Superintendencia de Bancos de Panamá, la autorización para ejercer el negocio de arrendamiento financiero de bienes inmuebles, las personas jurídicas deberán:
Demostrar que tienen la capacidad técnica, administrativa y financiera y el personal necesario para prestar los servicios para los cuales se solicita la licencia.
Cumplir con los requisitos establecidos en la Ley y el reglamento aprobado por la Superintendencia para el otorgamiento de la autorización.
Mantener oficinas, en local de categoría comercial, en la República de Panamá.
Presentar una solicitud que contenga la información y la documentación que exija la Superintendencia de Bancos de Panamá, para comprobar que dicha persona cumple con los requisitos necesarios para el otorgamiento de la autorización y la operación del negocio, bajo criterios de seguridad y prevención adecuados.
Presentar certificación del MICI que confirme la vigencia de las licencias emitidas en favor de la persona jurídica que requiere la autorización para desarrollar el negocio de arrendamiento financiero de bienes inmuebles.
Mantener un capital mínimo pagado, neto de pérdidas de US$750,000.00
Llevar sus libros, registros y demás documentos contables y de operaciones, en la forma que lo prescriba la Superintendencia de Bancos.
Cabe destacar que los bancos y empresas fiduciarias podrán ejercer el negocio de arrendamiento financiero de bienes inmuebles, sin necesidad de tramitar autorización ni licencia adicional.
Las personas que soliciten la autorización para ejercer el negocio de arrendamiento financiero de bienes inmuebles, estarán sujetas al pago de una tarifa de registro única de US$30,000.00 y una tarifa anual de supervisión de US$15,000.00.
Incumplimiento de Contrato
La ley es clara al señalar que en el evento de que alguna de las partes incumpla alguna de sus obligaciones adquiridas mediante el contrato de leasing inmobiliario, la parte afectada podrá escoger entre exigir el cumplimiento de la misma o dar por terminado el contrato.
Independientemente de la decisión tomada, el arrendador financiero goza del derecho de exigir el pago de alquileres atrasados, intereses por mora, indemnizaciones o la penalidad acordada. Cabe recalcar que la ley señala que el arrendador financiero podrá exigir el pago de los alquileres atrasados mediante los trámites del proceso ejecutivo.
Además, en el evento de incumplimiento por parte del arrendatario en el pago de mínimo 3 meses consecutivos de canon de arrendamiento y luego de formalmente notificado a éste de tal situación, si no cumpliese con dicho pago, éste estará obligado a devolver, de manera inmediata, el bien inmueble.
Si el arrendatario no cumpliese con tal obligación, el arrendador podrá recuperarlo por la vía del proceso sumario establecida en el Código Judicial
Exclusión
Al ser el arrendamiento de financiero de bienes inmuebles una figura novedosa, que se rige en cierta medida por su propia normativa, la ley establece que esta figura queda excluida de la aplicación de la Ley 93 de 1973 sobre arrendamientos y sus numerosas modificaciones. Del mismo modo, queda excluida de lo señalado en el Código Civil referente a los arrendamientos, en todo lo que sea contrario a la naturaleza de las disposiciones señaladas en la Ley que regula el Leasing Inmobiliario.
En IPAL estamos comprometidos con mantenerlo informado y a la vanguardia en estos excepcionales tiempos, brindándole la asesoría que necesita.
Quedamos a su orden: info@ipal.com.pa