Comprar propiedad en Panamá: lo que debe saber antes de firmar

Preguntas y respuestas de los aspectos esenciales para compradores nacionales y extranjeros

Por: Lizamor César

El mercado inmobiliario panameño sigue atrayendo inversión local e internacional, pero cada vez es más sofisticado. Ya no se trata solo de elegir una buena ubicación: hay que entender el marco legal que rige cada tipo de propiedad, desde apartamentos en preventa hasta terrenos comerciales, residencias familiares o locales en zonas especiales.

Siendo IPAL una de las firmas con mayor trayectoria en derecho inmobiliario en Panamá, observamos que los errores más comunes en una compraventa no ocurren por falta de intención, sino por subestimar la complejidad legal que implica adquirir un inmueble. Estas son las preguntas que deben tener respuesta antes de comprometerse:

¿Quién es el verdadero propietario?

Verificar la titularidad registral del inmueble es el primer paso. No basta con una promesa verbal, ni con la firma del contrato de compraventa, ya que previamente debe confirmarse que quien pretende vender tenga capacidad legal para hacerlo.  Esto implica que el vendedor sea el titular registrado de la propiedad, el apoderado del titular o esté debidamente autorizado por el titular para vender la propiedad.  En el caso de persona jurídica, no es suficiente con ser el representante legal; la autorización debe estar debidamente documentada, ya sea en el documento de constitución de la persona jurídica, mediante poder inscrito en el Registro Público o en un Acta que lo autorice específicamente para tal fin.

¿Está bien redactado el contrato?

Muchos compradores usan plantillas genéricas o aceptan borradores sin revisión legal. El contrato de promesa de compraventa define condiciones críticas, tales como: forma de pago, penalidades o indemnizaciones por incumplimiento, cláusulas de salida, asignación de gastos y plazos de entrega de la propiedad. En ocasiones contienen cláusulas que imponen condiciones desproporcionadas a favor de una de las partes, las cuales pueden considerarse abusivas.

Consideramos que la forma de pago establecida en el contrato es un aspecto que merece especial atención, ya que no se recomienda cancelar el precio total de venta antes de que se haya realizado la inscripción en el Registro Público del traspaso de la propiedad a favor del comprador.

Existen opciones que permiten garantizar el pago, brindando protección tanto al comprador como al vendedor. Entre las alternativas más utilizadas se encuentran la carta promesa de pago emitida por una entidad financiera.

¿La propiedad cuenta con respaldo legal completo?

Debe confirmarse que las construcciones (mejoras) de la propiedad estén debidamente declaradas y registradas en el Registro Público, que la propiedad esté libre de secuestros, embargos, usufructos u otras limitaciones que puedan afectar el traspaso.  Asimismo, en caso de que la propiedad esté hipotecada o garantizando alguna obligación, será necesario la cancelación de la deuda u obligación garantizada, a fin de liberar la propiedad antes del traspaso.

Algunos activos inmobiliarios presentan desafíos adicionales que deben ser evaluados en atención a las actividades que pretendan realizar en la propiedad, entre los que se encuentran: proyectos en régimen de propiedad horizontal con restricciones para algunas actividades comerciales, terrenos en zonas con normas de uso del suelo específicas, o reglamentos de PHs muy restrictivos. Todo esto debe evaluarse antes de proceder con la compraventa.

Un caso frecuente es la intención de adquirir una propiedad residencial para destinarla a arrendamientos de corta estancia (como alquileres tipo Airbnb). En estos casos es fundamental verificar si la propiedad cuenta con la licencia correspondiente.

¿Qué impuestos aplican en esta compra?

El impuesto de transferencia de bienes inmuebles (2% del precio de venta), y el impuesto sobre la ganancia de capital, el cual puede calcularse, a elección del contribuyente, como el 3% del precio de venta o el 10% de la ganancia real. Estos impuestos los debe pagar el vendedor una sola vez, al momento de la compraventa.

No obstante, debe tenerse en cuenta que la propiedad estará sujeta al pago anual del impuesto de inmueble, para tal fin debe revisarse que esté registrada y actualizada en la Autoridad Nacional de Administración de Tierras (ANATI) y en la Dirección General de Ingresos (DGI), para confirmar que los impuestos de inmueble hayan sido pagados en debida forma y con esto evitar retrasos en el proceso de traspaso o la generación de impuestos no previstos, ya que los saldos vencidos pueden afectar el registro o generar responsabilidad para el nuevo propietario.

¿Se cuenta con financiamiento? ¿Cuál es el plan de cierre?

En operaciones apalancadas, el tiempo de aprobación bancaria y los requisitos del acreedor deben incorporarse en el cronograma de cierre. Esto evita cancelaciones, vencimientos innecesarios y pérdidas de depósitos por incumplimientos involuntarios.

¿Aplica alguna restricción por ser extranjero?

En la mayoría de los casos, no. Panamá permite que inversionistas extranjeros adquieran inmuebles bajo las mismas reglas que los nacionales, salvo contadas excepciones en zonas específicas. Aun así, se recomienda evaluar aspectos como la residencia fiscal, ventajas migratorias y objetivos de uso o renta, para definir el régimen o estructura legal más conveniente.

El tipo de propiedad define el tipo de riesgo

Comprar una residencia familiar no plantea los mismos retos que adquirir un lote para desarrollo, un local en zona franca o un apartamento en régimen hotelero. Cada categoría tiene regulaciones distintas, actores involucrados y requerimientos legales específicos. La asesoría debe estar alineada con la naturaleza del activo.

¿Por qué contar con una firma especializada?

Porque en una operación inmobiliaria, lo que está en juego no es solo dinero: es tiempo, planificación, cumplimiento normativo y, muchas veces, expectativas familiares o empresariales.

En IPAL, asesoramos a compradores individuales, fondos de inversión, promotores, bancos y empresas con necesidades complejas, brindando soporte en cada etapa del proceso desde la revisión registral hasta la inscripción en el Registro Público.