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Comentarios a la Reglamentación de la Ley de Propiedad Horizontal


Por: Wendy Echevers

Derecho Corporativo, Relaciones Jurídico Negociables y Desarrollo Inmobiliario


Nuestra opinión a priori


Pudiéramos entrar en un debate legal acerca del contenido del Decreto Ejecutivo No. 151 de 16 de junio de 2020, mediante el cual se Reglamenta la Ley No. 31 de 2010 que establece el Régimen de Propiedad Horizontal, pero sería dedicar tiempo en antagonizar sobre materia de fondo y el cariz legal que le han dado los proponentes de dicha reglamentación, a varios aspectos relevantes de la misma, cuando es por todos conocido que, lo que realmente impera es una nueva Ley de Propiedad Horizontal, lo más apegada posible a las realidades vigentes y futuras en la materia.


Las reglamentaciones a las leyes deben hacerse con estricto apego a lo ya normado en las mismas; Su función es entrar a aclarar, no legislar o introducir conceptos distintos a la Ley que reglamentan, y ciertamente la introducción del concepto “Propiedad Horizontal Vertical” además de novar la Ley, pudiera generar en adelante confusiones innecesarias en su aplicación.

Bondades de la Reglamentación


Por otro lado, vemos con buenos ojos que se haya reglamentado de alguna manera, lo concerniente tanto a los Proyectos Multiusos, como a las Propiedades Horizontales Originarias y Derivadas, pues ambas se encontraban enunciadas de forma somera en la Ley. No obstante, esperamos poder hacer los aportes necesarios para que la futura nueva de Ley de PH sea mucho más clara y amplia en este sentido, manteniendo siempre presente los deberes y derechos tanto de los Propietarios, como de los Promotores, pues esta materia evoluciona a pasos agigantados y los proyectos inmobiliarios son cada vez más innovadores y ciertamente nuestra Ley del 2010 no va de la mano con tal evolución.


Algo que vino como anillo al dedo, dada la situación que estamos viviendo a nivel mundial, fue reglamentar que, tanto las Asambleas de Propietarios, como las reuniones de Junta Directiva, podrán llevarse a cabo de forma virtual, siempre supeditado a que tal disposición esté contenida en los Reglamentos de las Propiedades Horizontales. Si bien es cierto que, a la fecha, algunos proyectos contemplan tal posibilidad en sus Reglamentos, también es cierto que la mayoría no, por tanto, para acogerse a ello, quienes no tengan esto establecido en sus reglamentos, deberán modificar los mismos de manera tradicional.


En este sentido, es mi opinión que la Dirección de Propiedad Horizontal del MIVIOT, debió emitir una Resolución para permitir de forma excepcional, la celebración de este tipo de reuniones, dado lo extraordinario del momento que vivimos y la imposibilidad de reunirse de forma masiva.

Desfases de la Reglamentación


De otro lado, se perdió una oportunidad de oro con esta Reglamentación, al no entrar a esclarecer la aplicación de dos conceptos contenidos en la Ley, que son ampliamente debatidos en las Asambleas de Propietarios y que cada quien interpreta según su interés, como lo son:


· Aclarar la interpretación que debe dársele a la “mora” en el pago de las cuotas de gastos comunes.

Según el Artículo 44 de la Reglamentación, “se entiende por mora el retraso en el pago de las cuotas de gastos comunes a partir de dos (2) meses”.

Esto es “el tema” en las Asambleas, pues algunos interpretan que se refiere 30 días + 1 del segundo mes; otros que se refiere a 60 días + 1 del siguiente mes. Esto, en atención al corte de los servicios para el cual es necesario el pago oportuno de la cuota.

Lo ideal hubiera sido establecer una redacción más específica, v.gr. “a partir de dos (2) meses cumplidos, si ese era el sentido que le quisieron dar, o aclarar lo contrario si fuese ese el caso, para no dejar lugar a dudas, pero no fue así y seguimos en las mismas.

Vale mencionar que incluso hay un híbrido en todo esto, pues solo pueden ejercer el derecho a voto, quienes estén “al día” en el pago de las cuotas, pero asumiendo que debes solo “un mes”, entonces no estás mora, pero tampoco puedes votar, ¡porque no estás al día!

· Aclarar que el derecho a voto recae sobre las unidades inmobiliarias y por ende, los propietarios pueden ejercer ese derecho, por cada unidad inscrita a su nombre.

El Artículo 45 de la Ley 31 de 2010, establece lo siguiente:


En la Asamblea de Propietarios, cada propietario tendrá un voto por cada unidad inmobiliaria que tenga inscrita en el Registro Público; no obstante, están inhabilitados para ejercer este derecho los propietarios que no se encuentren al día en el pago de las cuotas comunes y demás obligaciones financieras, pudiendo solo ejercer el derecho a voz.

Lo que no estuviera previsto en el Reglamento de Copropiedad se decidirá conforme lo apruebe la Asamblea de Propietarios por mayoría simple de votos de los propietarios. Esta decisión será obligatoria siempre que no sea contraria a esta Ley.” Lo resaltado es nuestro.

Lo cierto es que en la actualidad algunos vulneran el derecho a voto que recae sobre cada unidad inmobiliaria, por lo ambigua de la redacción, que trae como consecuencia la mala interpretación que se le ha dado desde siempre, al primer párrafo del Artículo 51 de la Ley 31 que señala La Asamblea de Propietarios, ordinaria o extraordinaria, se considera legalmente constituida con la asistencia de, por lo menos, más de la mitad de los propietarios, independientemente del número de unidades inmobiliarias que pertenezcan a cada uno de ellos.”

La verdad sea dicha, si la obligación de pago recae sobre el inmueble (Artículo 21 de la Ley 31), entonces los derechos también recaen sobre el inmueble y así lo establece el mismo Artículo 51 en su último párrafo: “Para efectos de este artículo, se entiende que el derecho a voto corresponde a las unidades inmobiliarias que representen.”

Querer interpretar que un propietario con más de una unidad inmobiliaria inscrita a su nombre, tiene derecho a un solo voto por tratarse de un mismo propietario, incluso atenta contra el Derecho Real que éste tiene sobre sus bienes inmuebles, vulnerando además Derechos Constitucionales.

Comentario Final

Las líneas antes compartidas, constituyen apenas unas pinceladas de lo mucho que habría que decir sobre la reciente reglamentación de la Ley de Propiedad Horizontal. Ciertamente pudiéramos entrar a elucubrar sobre otros aspectos de igual preeminencia y traerlos a colación, pero el verdadero ideal es poder contar a mediano plazo, con una nueva Ley lo más apegada a la realidad de nuestro país, salvaguardando los intereses de todos los actores que se nutren de ella y su aplicación.

Sobre la autora

Wendy Echevers R.


Wendy forma parte del equipo de abogados que integran el Departamento Corporativo de INFANTE & PÉREZ ALMILLANO, consolidándose como abogada líder en el área de Desarrollo de Proyectos Inmobiliarios en Panamá, participando en el desarrollo de los proyectos más emblemáticos del país y en operaciones de negocios de gran envergadura.

Dentro de la Firma, también atiende lo relativo a Fusiones y Adquisiciones, Asociaciones Accidentales, “Joint Ventures”, Confección y Revisión de todo tipo de Contratos Mercantiles y Corporativos, Fundaciones de Interés Privado y sus Reglamentos, temas societarios, Fideicomisos, Materia Fiscal concerniente al impuesto de inmueble, entre otros.


Durante los últimos años de su práctica profesional, Wendy ha adquirido amplia experiencia en todo lo concerniente al Derecho de la Propiedad y de la Construcción, con especial énfasis en la Redacción de Reglamentos y trámite de incorporación al Régimen de Propiedad Horizontal, Reunión y Segregación de Fincas, Declaración y Demolición de Mejoras.


Su práctica incluye asesoría en la negociación, redacción y revisión de contratos, así como en la redacción y estructuración de Reglamentos de Propiedad para todo tipo de proyectos, desde los más sencillos hasta los más complejos, llegando a elaborar proyectos de un edificio sobre otro, en una misma propiedad horizontal y con diversidad de componentes y usos (residencial, comercial y hotelero).

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